בין אם רכשת נכס להשקעה או למגורים בארצות הברית, אחת השאלות המרכזיות שעולה היא: "כמה שווה הנכס שלי באמת?". להבין את הערך הנוכחי של הנכס זה לא רק חשוב לצורך מכירה עתידית, אלא גם להשוואה מול נכסים אחרים, שיפור תנאי המשכנתא או השקעה עתידית. אז איך אפשר לדעת מה הערך המדויק של הנכס שלך? הנה כמה כלים ושיטות שיעזרו לך לקבל הערכה קרובה למציאות.
- בדיקה באמצעות סוכני נדל"ן מקומיים
אחד הכלים היעילים ביותר להערכת שווי נכס הוא סוכן נדל"ן מקומי. מומלץ להתייעץ עם סוכן נדל"ן מקצועי שמכיר את השוק המקומי על בוריו ולקבל חוות דעת על תנועות השוק האחרונות, אופי השכונה וסביבת הנכס, לו אני קורא מעגל ההשפעה על הנכס. לסוכן יש את היכולת להשוות עסקאות שנסגרו באזור ע"י כניסה למאגר מידע לעיני הסוכנים בלבד הנקרא MLS. עלות עבודתו של סוכן נדל"ן לרוב תנוע בין 3% – 6%.
- שימוש באתרים להערכת נכסים
קיימים אתרי אינטרנט רבים המאפשרים לך לבדוק הערכת שווי נכס בצורה פשוטה ונוחה. אתרים כמו Zillow, Redfin ועוד אחרים מציעים הערכות שווי המבוססות על נתונים הנגישים לציבור, כמו עסקאות שבוצעו באזור והיסטוריית הנכס. חשוב לזכור שהנתונים הללו אינם תמיד מדויקים אך הם מהווים נקודת מוצא טובה, אך לרוב אינם משקפים את התמונה המלאה.
- הזמנת שמאי מקרקעין מקצועי
אם אתה רוצה לקבל הערכה מדויקת ומבוססת יותר, מומלץ לשקול הזמנת שמאי מקרקעין מקצועי. שמאי מקרקעין מבצע הערכה מדוקדקת של הנכס שלך, תוך התחשבות בגורמים כמו מצב הנכס, גודל, מיקום, ותנאי השוק הנוכחיים. למרות שהשירות כרוך בעלות של כמה מאות דולרים ומשתנה לפי גודל הנכס, דו"ח מקצועי של שמאי יכול לחסוך לך הרבה כסף בטווח הארוך, במיוחד אם אתה מתכנן למכור או מתלבט האם לבצע שינויים בנכס לפני המכירה (פיליפ).
- CAP חישוב הכנסות משכ"ד
אם הנכס שלך מושכר, כדאי לך לבדוק את ההכנסות מהשכירות כמדד לערך הנכס. נכסים שמייצרים הכנסה יציבה משכירות נוטים להיות בעלי ערך גבוה יותר, במיוחד אם השוכרים הם לטווח ארוך. ככל שההכנסה גבוהה יותר ביחס להשקעה, תשואה תזרימית (NOI-Net Operating Income), כך גדל ערך הנכס בעיני המשקיעים הפוטנציאליים. זה יעזור לך להבין היכן יש יותר ביקוש וכך לבחור באיזה אסטרטגיית מכירה תיצר לך תוצאות מהירות וטובות יותר, האם למכור למשקיעים או לבעלי נכסים שגרים בו.
- בדיקת מחירי נכסים בסביבה
כדי לקבל תמונה רחבה יותר, כדאי לבדוק את מחירי הנכסים שמסביב לנכס שלך. זה יכול לכלול בדיקה של בתים דומים שנמכרו לאחרונה באותו אזור או באזורים קרובים. נתונים על עסקאות מכירה עוזרים להבין את מגמות השוק המקומיות ומאפשרים לך לקבל תמונה רחבה יותר על מחירי הנכסים שמסביב לנכס שלך ונמכרו אל מול ההיצע הקיים, בעגה המקצועית זה נקרא "קומפס" (comparable), זה אחד הכלים החזקים ביותר שיקבע את המחיר הנכס שלך, וניתן לעשות לבד אך מומלץ לעבוד מול סוכן נדל"ן מורשה בארה"ב כי אל מול נתונים יבשים הוא יכול לספק לך אינדיקציה טובה יותר למחיר שבו ניתן למכור את הנכס שלך.
- מיקום הנכס – יותר מסתם כתובת
המיקום הוא אחד הפרמטרים הקריטיים ביותר בהערכת שווי נכס. כאן הרגש משפיע על המכירה או הקנייה ואין נתון יבש כזה או אחר שיכול להיות "נכון", כאן השפעת היצע וביקוש קריטית ומשתנה בכל זמן נתון.
למשל, לנכסים הנמצאים באזורים מבוקשים עם תשתיות מפותחות, בתי ספר טובים, גישה לתחבורה ציבורית ושירותים קהילתיים, לרוב יהיו בעלי ערך גבוה יותר. בנוסף, שינויים מתוכננים כמו פיתוח אזורי, תשתיות חדשות או פרויקטים ציבוריים יכולים להעלות את ערך הנכס בעתיד.
- בדיקת היסטוריית הנכס
עוד כלי חשוב להערכת שווי הנכס הוא בדיקת היסטוריית הנכס. באתרים מסוימים אפשר לבדוק את העסקאות שבוצעו בעבר על הנכס שלך, כולל המחירים שנמכרו בו לאורך השנים. זה יכול להראות תמונות ישנות של הנכס (לפני שיפוץ), את העליות והירידות בערך הנכס ולעזור להעריך מהו הערך הנוכחי שלו.
- שקלול מגמות השוק והכלכלה
שוק הנדל"ן הוא דבר דינמי ומשתנה בהתאם למצב כלכלת הכללית במדינה המשנה את היחס בין הביקוש להיצע והשלכותיו בשוק החופשי. למשל אחת הסיבות שבשנים האחרונות חווינו עליות במחירי הנדל"ן זו תוצאה שנוצרה עקב תנאי ריבית נמוכים.
סביבה בה הכסף "זול" ונגיש לכלל היא סביבה שאפשרה לרוכשים להגדיל את ההתחייבויות הכספיות שלהם ועדיין להישאר עם החזר חודשי נמוך, וזה יצר ביקוש גבוה בסביבת ריבית נמוכה מה שהשפיע ישירות על ערך הנכסים. אך ברגע שהריבית עלתה זה שינה המצב והביקוש ירד כמו גם ההיצע וזה קירר את השוק, אבל מכיוון שישנם עוד סיבות לעליית המחירים אז הורגשה האטה בכמות העסקאות שנסגרו וקצב עליית המחירים המשיכה ברוב המדינות בארה"ב וזה בעיקר בגלל כמות ההיצע שנמצא בחוסר עצום בנכסים למגורים.
