אזעקות המיתון שנשמעות לאחרונה בשווקים הבינלאומיים, מבשרות לנו שאנחנו בפתחה של תקופה כלכלית תנודתית ולא פשוטה גם בתחום הפרט וגם בתחום ההשקעות.

בכל מקרה, אין מה להיכנס לפאניקה. למעלה מ-100 שנים של מחקרי התנהגות שוק וכל התיאוריות המימוניות המקובלות כיום בשוק ההשקעות מראים שבסופו של דבר, השווקים תמיד מתקנים את עצמם למעלה.

(לראיה מחירים הנדל"ן שממשיכים להתיקר בכל רחבי העולם).

כמו כן, ההיסטוריה מוכיחה שלא משנה כמה זמן המיתון יימשך, דווקא כשהמשק מעט, כשיש בידינו את המידע והאסטרטגיה הנכונים, המשקיעים בינינו יכולים לנצל תקופה זו לביצוע השקעות חכמות ומניבות בנדל"ן מעבר לים.

לצורך גיבוש אסטרטגיית השקעה מגודרת סיכון בעסקאות נדל"ן בארה"ב, הכנתי עבורכם בכתבה הזו חמש עקרונות המסייעים ללקוחותי ולי להשקיע גם בתקופות הפכפכות ותנודתיות.

לפני הכל, כלל ברזל! מבחינה אסטרטגית, כשאנחנו מחפשים עסקה להשקעה בתקופת מיתון, נעדיף אוטומטית להימנע מלקחת סיכונים שאין לנו שליטה עליהם. בתקופה בה היכולת שלנו לעשות תחזיות לטווח קצר היא נמוכה ולא מדויקת, נהעדיף השקעות נדל"ן מניב לטווח ארוך של 3 שנים ומעלה.

ועכשיו לתכלס, אלו הם חמשת עקרונות הבסיס שמייצרים חוסן פיננסי וודאות בעסקאות נדל"ן מניב.

1. יצירת תזרים מזומנים קבוע – הידעת? שבמשבר הנדלן הגדול האחרון ב-2008 מחירים השכירות עלו משמעותית? בתקופה של מיתון בשווקים, יש פלח שלם באוכלוסיה שנאלץ למכור את נכסיו ולעבור להתגורר שכירות. המשמעות- שוק השכירויות לטווח ארוך רותח כעת. כניסה לעסקה שמייצרת הכנסה משכירות בנדל"ן למגורים לטווח ארוך ככל הניתן היא כדאית עכשיו מאי פעם.
   
   
2. עליית ערך – כפי שנדון בהקדמה, במרוצת הזמן, מחירי הנדל"ן ממשיכים להתייקר. למען הדיוק, ב-70 השנים האחרונות, מחירי הנדל"ן בארה"ב עלו בממוצע של 3% לשנה למרות המשברים הכלכליים שפקדו את המדינה. מדוע זה המצב ומדוע הוא לא עומד להשתנות בעתיד הנראה לעין?
   אוכלוסיית העולם ממשיכה לגדול ונדל"ן למגורים הוא צורך בסיסי למחיה. כך שלא משנה מה קורה בשוק, אנשים יצטרכו קורת גג. לכן גם אם בעת משבר מחירי המכירה של הנכסים יורדים, בשלב מסוים לאחר שהמשבר יחלוף, המחירים ישובו לאותן רמות כמו לפני המשבר ואף יעברו אותם.
   
   
3. בחירת הנכס – ישנן המון שאלות לפני שרוכשים נכס נדל"ן להשקעה וצפות המון דילמות שהרבה פעמים מבלבלות אותנו במקום למקד אותנו, לדוגמא: האם לרכוש נכס חדש או נכס ישן? איפה המיקום של הנכס? מי הדיירים הפוטנציאלים? מהסיכוי שלא יהיה לי דייר? או נזקים? וכו.
   אלו שאלות שהתשובות שלהן מאוד חשובות לאיך העסק שלך יעבוד והאם הנכס יעמוד בצפייה הפיננסית לשמה נכנסנו לעסקה? לשם כך אני בניתי את מעגל ההשפעות על העסקה, דמיינו לכם עיגול של מטרה ובאמצע זה הנכס שלכם.
   
   
4. מינוף ע"י יצירת חוב טוב – מינוף הכסף שלנו לטובת השקעה בנדל"ן באמצעות לקיחת משכנתא כאשר מישהו אחר מתגורר בנכס שלנו ונושא בעלויות ההלוואה והריבית, זה חוב טוב שמגדיל את הרווח הפוטנציאלי שלנו מההשקעה.
   כיצד זה קורה? כשאנחנו ממנפים את כספנו בצורה זו אנחנו בעצם מייצרים רווח כפול: אנחנו קונים כסף מהבנק/ גוף מלווה על מנת למקסם את יכולת ההשקעה שלנו, בעוד שאת עלות הכסף (ריבית) וגובה ההלוואה עצמה מוחזרת ללווה דרך השכירות החודשית בנכס.
   בנוסף, הריבית על המשכנתא בארה"ב הינה מוכרת למס ולכן, מצמצמת את חבות המס שלנו על רווחים בסוף השנה.
   
   
5. הטבות מס – מינוף הכסף שלנו בצורה זו מאפשר לנו להגדיל את הרווח מהעסקה באמצעות חבות מס שלילית. ישנם שני כלים שבאמצעותם ארה"ב נותנת למשקיע לקבל פטור ממס:
   א. פטור מלא בגובה סכום ריבית המשכנתא על הנכס.
   ב. זיכוי מס עבור פחת שנתי (ירידה צפויה בשווי הנכס בתקופת הבעלות כתוצאה מתהליכי בלאי והתיישנות).
   שתי ההטבות יחד יחד מייצרות הכנסה פטורה ממסים או לכל הפחות דחייה בתשלום המס עד למכירת הכנס בפועל.

כפי שאמרו חכמינו לפנינו, אסור לבזבז משבר טוב.
תקופה של חוסר יציבות כלכלית היא אמנם לא התקופה להיכנס להרפתקאות בעסקאות הנשענות יותר על רווחים מעליית ערך כמו קניה – השבחה ומכירה בתקופה קצרה (פליפים) אבל בהחלט ניתן לנצל לטובתנו את כוחות השוק, למזער סיכונים ככל הניתן בעת ביצוע השקעה על ידי בחינה מדוקדקת של העסקה וליווי מקצועי מתאים והעדפת עסקאות ארוכות טווח בנדל"ן מניב.