פעמים רבות משקיעים שמגיעים אליי ומחפשים נכס להשקעה, שואלים אותי האם יש לי דרך למקסם את ההון העצמי שלהם. מה שקורה באותו רגע ממש הוא שאני מציעה להם להיכנס לעסקה עם מינוף.

עוברים רגעים בודדים והמשקיעים שלפני רגע היו מאוד נלהבים מלעשות את מקסימום התשואה האפשרית על הכסף שלהם, מנענעים בראשם לשלילה, נרתעים לאחור ושוללים את ההצעה שלי על הסף.

הגעתי למסקנה, שלרוב המשקיעים (במיוחד החדשים) יש רתיעה טבעית משימוש בהלוואות לצורך רכישת נדל"ן כי הם פשוט אינם מבינים כיצד לעשות זאת נכון, לכן הם נרתעים מהאחריות הטמונה בלקיחת הלוואה (ועוד בחו"ל) לצורך השקעה, שמעו סיפורי זוועה על משקיעים שהפסידו את כספם בעסקה ממונפת (יש לי חדשות עבורכם, לקיחת ההלוואה לכשעצמה בטוח לא הייתה הבעיה בעסקה הזו) או פשוט חוששים מיצרת חוב כי מישהו לימד אותם להימנע מחובות כי חוב זה רע.

בבלוג הזה חשוב לי לפזר את עשן המסתורין והחששות סביב עסקאות נדל"ן עם מינוף, פשוט כי זה הכלי המרכזי בו משתמשים גדולי המשקיעים על מנת למקסם את הרווחים על השקעתם, יש לכך סיבה טובה מדוע משתמשים במושג "מינוף" כאשר מתכוונים להלוואת משכנתא לרכישת נדל"ן.
כל אחד יכול באמצעות ליווי מתאים בעסקה לעשות זאת נכון במינימום סיכון.

מה זה מינוף בעסקת נדל"ן?
מינוף בעסקת נדל"ן, זו דרך לייצר רווח גדול יותר (תשואה הונית) מאותו סכום בסיסי של כסף.
ומכאן שלעשות עסקה שמקורה בהון העצמי שלנו בלבד, משמעותה פשוט לוותר מראש על האפשרות להרוויח יותר. עכשיו יבואו שונאי הסיכון ויגידו "למה לי לקחת סיכונים?" או "למה אני צריך את האחריות הזאת?" מכיוון שהשקעה סולידית עם תשואה סולידית מספקת אותם.
מה שחשוב להבין הוא ששימוש במינוף לא אומר בהכרח העלאה משמעותית של רמת הסיכון בעסקה, אלא פשוט שימוש חכם יותר במשאבים העומדים לרשותי (וכן, כל סכום כסף שהבנק מוכן להלוות לכם נחשב משאב העומד לרשותכם וכדאי להשתמש בו בחוכמה).

נתחיל מהתחלה- כיצד נראה מינוף בעסקת נדל"ן בפועל?
נאמר שלצורך השקעה בנדל"ן מניב יש לנו הון עצמי של 200K$. אנחנו יכולים לבחור להשקיע אותם בבנכס אחד או בשני נכסים, לדוגמא:

1. אפשר לרכוש נכס אחד ששוויו $200K.
כלומר, הון עצמי = שווי הנכסים שברשותנו.

2. אני יכול לרכוש 2 נכסים שכל אחד מהם שווה $200K
ועבור כל אחד מהנכסים לבקש הלוואה בגובה 50% משווי הנכס.
(50% הלוואה 50% הון עצמי).
כלומר, הון עצמי = 50% שווי הנכסים שברשותנו.

באפשרות הראשונה, סך כל הנכסים יהיו שווים $200K
לאומת האפשרות השנייה שסך כל הנכסים יהיו שווים $400K

אבל רגע, ניר…עכשיו יש הלוואות בשווי $200K שצריך להחזיר!
נכון. אבל רגע לפני שנדון בשאלה מי מחזיר את ההלוואה, חשוב שנבין מהיכן מגיעים מקורות ההכנסה בהשקעות נדל"ן ומה יוצא לנו בפועל מכל החישובים האלה על הנייר.

הכנסה (ורווח) מנדל"ן מגיעים בעצם משני מקורות:

הכנסה משכירות
הכנסה מעליית ערך

אם בחרנו באופציה השנייה עם מינוף ורכשנו שני נכסים שהשווי שלהם כפול, המשמעות היא שכל 1% עליית ערך בשוק הנדל"ן תהיה השפעה כפולה (2%) על ערך הנכסים שבבעלותנו.

מה עם כדאיות והחזר ההלוואה השוטפת?
התשובה תלויה בחלקה בתנאי המשכנתא, אבל בהנחה שכל עוד עלות ההחזר החודשי על המשכנתא +הוצאות שוטפות שיש לי על הנכס, קטנים מהשכירות שאנחנו גובים, החוב משולם על ידי הדיירים. אנחנו חתומים אמנם על העסקה מול הבנק ויש לנו אחריות לדאוג שהשכירות תשולם בזמן. אבל מלוא סכום המשכנתא והריבית מגולמים בשכירות. כך שמה שנשאר אחרי תשלום כל ההוצאות הוא הרווח התזרימי שלי משכירות (תשואה שוטפת).

האם עסקת מינוף לא פוגע בגובה התשואה בעסקה?
בניגוד לאינסטינקט הראשוני לחשוב שאם יש לנו הוצאות, יש לנו פחות רווחים…. האמת היא שלקיחת אחריות על המשכנתא לא רק שלא פוגעת ברווחיות העסקה, אלא היא לא משנה כלל.
מדוע?
מפני שגם אם לקחתי מינוף ויש לי עכשיו שני נכסים שמכניסים לי שכירות וגם אם השתמשתי בהון העצמי שלי בלבד עבור נכס אחד, אקבל בערך את אותו אחוז רווח ברמה החודשית.
במילים אחרות, בשני המקרים אני אעשה כמעט את אותה הכנסה שוטפת סך הכל- ביחס להון המושקע.

והנה עוד דובדבן אחד רציני (ולא מוכר) בקצפת של מינוף הנדל"ן
היתרון הנוסף המשמעותי במינוף עסקת נדל"ן  והאפשרות להגדיל משמעותית את התשואה על הכסף היא במיסוי.
כשאנחנו רוכשים נכס נדלני מההון העצמי בלבד, נמצא את עצמנו משלמים מיסים על כל גובה ההכנסה התזרימית
(הכנסה משכר דירה). כאשר לקחנו מינוף במשכנתא, סביר להניח שבתזרים השוטף נגיע לחבות מס שלילית ונהיה פטורים מתשלום רוב המיסים. כך ששורה התחתונה נשאר עם יותר כסף בכיס.

הדבר החשוב ביותר, כאשר אתם מחליטים שהגיע הזמן לעבור להשקיע מעבר לים הוא לוודא שאתם לא עושים זאת לבד ושיש לצידכם מומחה שמבין את התתנהלות המקצועית המקומית לפרטי פרטים, מכיר את האלטרנטיבות  והניואנסים הקטנים בכל אזור ויכול לכוון אותכם לכוון החלטה מושכלת בעקבותיה תלכו לישון בראש שקט-בזמן שאתם מרוויחים כסף.
כשאני מלווה את לקוחותיי לאורך תהליך רכישת הנכס, כולל קבלת המשכנתא על ידי גורמים מקומיים מקצועיים, אני מוודא שכל השלבים שסקרתי בבלוג מתקיימים ושלקוחותיי מבצעים השקעה בטוחה ומאוזנת, תוך שהם מממשים את מלוא פוטנציאל הרווח על כספם.

אם אתם רוצים לקבל עוד פרטים, כיצד ניתן למנף עסקת נדלן בארה"ב צורה חכמה ובטוחה
השאירו פרטים כאן וקבלו שיחת יעוץ ללא עלות.